Beendigung der Kapitalanlage

Private Veräußerungsgeschäfte unterliegen bisher nach Maßgabe des § 23 EStG der Einkommensbe­steuerung. Der steuerrelevante Zeitraum bei einer Veräußerung von Grundstücken beträgt zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung. Die An­schaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personenge­sellschaft gilt als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG). Demnach ist die Zehn-Jahres-Frist sowohl für die Veräußerung der Beteiligung als auch für die Veräu­ßerung der Immobilie durch die Objektgesellschaft einzuhalten. Ein Veräußerungsgewinn ist nur dann steuerfrei, wenn die im Privatvermögen gehaltenen Anteile nach Ablauf der zehnjährigen Spekulations­frist veräußert werden. Auch die Veräußerung der Immobilie durch die Gesellschaft kann erst nach Ab­lauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei erfolgen.

Die Ergebnisprognose des Beteiligungsangebots nimmt eine Veräußerung nach einer Mietdauer von 15 Jahren an. Für eine Veräußerung der Immobilie oder der Anteile der Fondsgesellschaft an der Objektge­sellschaft ist die qualifizierte Mehrheit der Gesell­schafterversammlung erforderlich. Die Gesell­schafter können die Gesellschaft erstmals zum 31. Dezember 2025 ordentlich kündigen. Eine Veräuße­rung der Beteiligung an der Fondsgesellschaft durch den Anleger vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist ist möglich, kann jedoch Einkommensteuer auf einen eventuellen Veräußerungsgewinn auslösen (zur Ver­äußerung der Fondsanteile innerhalb von fünf Jahren siehe Abschnitt »Gewerblicher Grundstückshandel«).

Gewinn aus Veräußerungsgeschäften ist der Unter­schied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Verkaufskosten andererseits. Die Anschaffungs­oder Herstellungskosten mindern sich um Abset­zungen für Abnutzung, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind (§ 23 Abs. 3 Satz 1 und Satz 4 EStG).

Das Verschenken eines Fondsanteils während des Zehn-Jahres-Zeitraums kann ebenfalls Einkom­mensteuer auf den Spekulationsgewinn auslösen, weil zusammen mit dem Fondsanteil die anteiligen Schulden der Objekt- / Fondsgesellschaft mit über­tragen werden, sodass insoweit ein teilentgeltliches Veräußerungsgeschäft vorliegt und eine neue Zehn-Jahres-Frist beginnt. Im Fall der beabsichtigten Schenkung eines Fondsanteils ist daher der steuer­liche Berater einzuschalten.

Ein eventueller Veräußerungsverlust kann nur bis zur Höhe eines Veräußerungsgewinns, den der Gesell­schafter im gleichen Kalenderjahr aus privaten Ver­äußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen wer­den. Ein Verlustrücktrag bzw. ein Verlustvortrag ist nach § 10 d EStG wie bei den übrigen Einkunftsarten grundsätzlich möglich, er beschränkt sich jedoch auf den Ausgleich mit Einkünften aus privaten Veräuße­rungsgeschäften.

Der Gesetzgeber hatte in der Vergangenheit wieder­holt vorgesehen, die Besteuerung von privaten Ver­äußerungsgeschäften neu zu regeln und eine Be­steuerung unabhängig von der Haltedauer einzufüh­ren. Es ist aus heutiger Sicht nicht absehbar, ob oder zu welchem Zeitpunkt eine Besteuerung von priva­ten Veräußerungsgeschäften eingeführt wird. Hin­sichtlich der steuerlichen Risiken siehe Kapitel 5 »Ri­siken der Beteiligung«.

Der Veräußerungsgewinn aus der Beteiligung unter­liegt bei Anlegern, die diese Beteiligung im Betriebs­vermögen halten, der Besteuerung.

Gewerblicher Grundstückshandel

Veräußern Privatpersonen Grundstücke oder Anteile an Grundstücksgesellschaften, ist zu prüfen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Hierbei ist wesentlich auf die Dauer der Nutzung vor der Veräu­ßerung und auf die Zahl der veräußerten Objekte ab­zustellen. Zur Abgrenzung zwischen privater Vermö­gensverwaltung und gewerblichem Grundstücks­handel hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) am 26. März 2004 im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder ein Schreiben veröffentlicht.

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Baubeschreibung

Das siebenstöckige Bürogebäude entsteht nach Plä­nen des Hagener Architekturbüros Bahl + Partner, das sich im westdeutschen Raum mit innovativen Büro- und Gewerbebauten einen Namen gemacht hat. Die Projektentwicklung liegt in Händen der Es­sener Firma Kölbl Kruse GmbH, mit der Hannover Leasing in der jüngsten Vergangenheit bereits ver­schiedene Projekte erfolgreich gemeinsam durchge­führt hat (u. a. »Five Boats« in Duisburg oder »The Bench« in Köln). Weitere von Kölbl Kruse entwickelte Projekte sind u. a. die Bürogebäude »Cäcilium« in Köln, »Westside« in Essen, »Minister Stein« in Dort­mund oder »Looper« in Duisburg. Aktuell im Bau be­findet sich ebenfalls das »Glückaufhaus« in Essen.

Für die Realisierung konnte das Dortmunder Bauun­ternehmen Freundlieb Bauunternehmung GmbH & Co. KG als Generalübernehmer gewonnen werden.

Der Bau ist entlang der Rheinischen Straße mit einem fast trapezförmigen Grundriss angeordnet. Die östli­che Trapez-Seite zeigt auf die Innenstadt. Durch

Auslassung von zwei Geschossen entsteht hier ein Tor mit repräsentativem Eingangsbereich und damit ein Durchgang zum neuen »Platz von Buffalo«, dem zentralen Punkt des Areals. Der Zugang zur Stadt­bahn-Haltestelle »Westentor« liegt unmittelbar vor dem Objekt.

Im westlichen Gebäudebereich befindet sich ein um­bauter und begrünter Innenhof, über dem eine Ter­rassenfläche im 1. Obergeschoss angeordnet ist. Eine größere Terrasse im 5. Obergesch0ss ermöglicht den Blick über die Stadt.

Die Tiefgarage im Untergeschoss bietet 85 Stellplät­ze. Die Ein- und Ausfahrt erfolgt über den westli­chen Grundstücksteil.

Die Fassade passt sich mit Mauerblenden und Brüs­tungselementen aus Klinker in die Umgebungsbe­bauung und den regionalen Baustil ein. Die Oberge­schosse werden durch scheinbar willkürlich ange­ordnete Fensterformate (so genannte random win­dows)   betont,   im   Sockel   bieten   großflächige

Glaselemente Einblick in das Gebäude. Hier können optional bis zu drei Ladenlokale mit einer Fläche von über 700 Quadratmeter entstehen. Diese werden vom Hauptmieter übernommen, mit der Option, sie an Dritte unterzuvermieten.

Das Objekt zeichnet sich durch ein hohes Maß an Wirtschaftlichkeit, Flächeneffizienz und Funktiona­lität aus und bietet seinen Mietern flexible Büro­strukturen, wie Einzel-, Doppel-, Gruppen- sowie Kombibüros. Der gehobene Ausbaustandard, u. a. mit Betonkernaktivierung, rundet das Erscheinungs­bild dieses repräsentativen Bürogebäudes ab. Die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2010 vorge­sehen.

Ende September 2009 sind die Gründungsarbeiten am Objekt vollständig abgeschlossen und das Unter-geschoss fast komplett fertiggestellt.

Der moderne, umweltgerechte Gebäudestandard (Green Building) wird durch eine angestrebte Zertifi­zierung durch die Deutsche Gesellschaft für Nach­haltiges Bauen e.V. (DGNB) unterstrichen. Bereits vor Baubeginn wurde das Objekt mit dem Gütesiegel Nachhaltiges Bauen in Silber vorzertifiziert. Die end­gültige Zertifizierung erfolgt verfahrensgemäß nach Baufertigstellung.

Bei einem Green Building handelt es sich um eine Im­mobilie, bei deren Standortwahl, Planung, Bau, Be­trieb und Instandhaltung ein erkennbarer Schwer­punkt auf einen effizienten Resourceneinsatz (Ener­gie, Wasser, eingesetzte Materialien) gelegt wurde, um während des gesamten Lebenszyklus negative Einflüsse auf die Umwelt und die Nutzer der Immobi­lie zu verringern.

Bei Bedarf kann das Objekt durch einen zweiten Bau­abschnitt im Westen erweitert werden. Die Pla­nungen sehen einen direkten Anbau an den ersten Bauteil vor, hierzu werden einzelne Fenster zurück­gebaut.

Die Tiefgaragenzufahrt des Objekts wird sich bei Errichtung des zweiten Abschnitts ebenfalls ändern. Die Rampe des 1. Bauteils wird zurückgebaut, die Zu­fahrt erfolgt dann über die gemeinsame Tiefgarage des Gesamtkomplexes. Alle notwendigen Wege­rechte für den ersten Bauabschnitt werden durch Dienstbarkeiten gesichert.

Der mögliche zweiten Bauabschnitt ist kein Teil dieses Beteiligungsangebots.

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Die Vermietung

Die Bundesinnungskrankenkasse Gesundheit, Deutschlands erste Direktkrankenkasse, hat sich als alleiniger Mieter für 15 Jahre das moderne Neubauobjekt an einem der Wahrzeichen von Dortmund gesichert.

Das Unternehmen

Die Bundesinnungskrankenkasse Gesundheit, BIG, ei­ne Körperschaft des öffentlichen Rechts, wurde 1996 durch die Innung der Hörgeräteakustiker in Dortmund gegründet. Inzwischen beschäftigt die BIG rund 480 Mitarbeiter und ist die erste Direktkrankenkasse in der Bundesrepublik, die ohne Filialen ausschließlich über Internet und Telefon ihre rund 390.000 Versicherten im 24-Stunden-Direktservice betreut. Der juristische Sitz der Krankenkasse ist in Berlin, der operative Hauptsitz befindet sich in Dortmund.

2008 erreichte der BIG-Haushalt mit ca. 982 Millio­nen Euro beinahe die Milliardengrenze. Das Ge­schäftsjahr wurde mit einem Verlust von ca. 25 Milli­onen Euro abgeschlossen. Dieser Verlust, der mit den bestehenden Eigenmitteln getragen wurde, ist dar­auf zurückzuführen, dass die BIG 2008 trotz deutlich gestiegener Ausgaben für die Versicherten den nied­rigsten Beitragssatz aller gesetzlichen Krankenkas­sen beibehalten hat. Deshalb konnte im letzten Jahr mit freiem Wettbewerb unter den gesetzlichen Kran­kenkassen ein Mitgliederwachstum von knapp 32.500 Personen (rund 14 Prozent) erzielt werden.

Für das erste Quartal 2009 konnte die BIG bereits wieder ein Plus von 7,4 Millionen Euro verzeichnen.

Zahlungen an den Risikostrukturausgleich als Fi­nanzausgleich aller Krankenkassen waren in 2008 mit einem Volumen von 499 Millionen Euro der größ­te Ausgabenposten. Damit stiegen die Nettoausga­ben für die Ausgleichszahlungen im Vergleich zum Vorjahr um weitere 97 Millionen Euro, bzw. 24,3 Pro­zent. Mit einem Anteil an den Gesamtausgaben von 49,6 Prozent fließt fast die Hälfte jedes Beitragseu­ros der BIG-Versicherten an andere Kassen.

Im Vergleich dazu stiegen die Leistungsausgaben um 20,1 Prozent auf insgesamt 475 Millionen Euro und machten damit einen Anteil von 47,2 Prozent an den Gesamtausgaben aus.

Die Verwaltungskosten liegen bei 30,3 Millionen Euro und damit mit 112,73 Euro pro Mitglied deutlich unter dem Schnitt aller gesetzlichen Krankenversiche­rungen mit 162,25 Euro pro Mitglied.

Durch die seit 2007 bestehende Kooperation mit ei­ner Hamburger Handelskette und die Vermarktung des gesetzlichen Krankenversicherungsschutzes über deren Internetplattform geht die BIG ganz neue Vertriebswege in der Vermarktung von Krankenver­sicherungen ein. Seit 2007 ist die BIG als Unterstüt­zer des deutschen Ruder-Frauenachters tätig, um mehr Menschen für Sport und Bewegung zu begeis­tern.

Der TÜV zertifizierte das Unternehmen im Septem­ber 2009 bereits zum vierten Mal in Folge mit dem TÜV-Siegel für Servicequalität. Im Sommer 2008 wurde die BIG bei einem Test der TCP Terra Consul­ting Partners zum Thema »Serviceverhalten der Krankenkassen im Internet« Testsieger von 50 ge­setzlichen Krankenkassen.

Bonität

Der Bonitätsindex des Unternehmens liegt nach Aus­kunft von Creditreform bei 177, was einer sehr guten Bonität entspricht.

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Eigenkapital

Das zur Verfügung stehende gesamte Eigenkapital in Höhe von 32.785.000 Euro setzt sich wie folgt zu­sammen:

- Kommanditeinlage Investoren (Emissionskapi­tal): 32.780.000 Euro

- Kommanditeinlage Dr. Volckens: 5.000 Euro

Finanzierung

Die Objektgesellschaft hat mit einer namhaften deutschen Hypothekenbank einen langfristigen Dar­lehensvertrag abgeschlossen. Das Darlehen hat eine feste Laufzeit bis zum 31. Dezember 2020 und sieht einen Festzins von 4,99 Prozent (nominal) inkl. Mar­ge vor. Als Bearbeitungsentgelt für den Vertragsschluss erhält die Bank einmalig 75.000 Euro. Die we­sentlichen Konditionen des Darlehensvertrags erge­ben sich aus der Tabelle auf S. 47.

Ferner übernimmt die Bank eine Bürgschaft ge­genüber dem Generalübernehmer bis zur Höhe von 3.895.500 Euro für ggf. noch offene Beträge (Zah­lungsbürgschaft).

Auf Ebene der Fondsgesellschaft wurden weder eine Zwischenfinanzierung noch eine langfristige Fremd­finanzierung vereinbart.

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Mietvertragsgrundlagen

Die Bundesinnungskrankenkasse Gesundheit, BIG, hat am 24. Juni 2008 einen Mietvertrag über 12.905 Quadratmeter Büro- und Nebenflächen für eine fes­te Vertragslaufzeit von 15 Jahren abgeschlossen. Im Nachtrag Nr. 3 vom 20. Februar 2009 wurde die Miet­fläche um knapp 2.000 Quadratmeter auf 14.882,29 Quadratmeter Büro- und Nebenflächen erweitert. Mit Nachtrag Nr. 4 hat die BIG das komplette Gebäu­de mit 18.933 Quadratmeter Büro- und Nebenflächen (inkl. Flächen im UG), rund 910 Quadratmeter Terras­se, rund 775 Quadratmeter Archivfläche sowie 85 Tiefgaragen-Stellplätzen angemietet. Für eine zu­sammenhängende Fläche von maximal 2.900 Qua­dratmeter besitzt die BIG ein Sonderkündigungs­recht nach zehn Mietjahren.

Der Mietzins beträgt 15,80 Euro pro Quadratmeter für alle Büro- und Nebenflächen. Er beinhaltet einen Zu­schlag für nicht abzugsfähige Vorsteuer, da die Bun­desinnungskrankenkasse Gesundheit als Körper­schaft des öffentlichen Rechts keine umsatzsteuer­pflichtigen Leistungen erbringt. Der Mietzins für die

Terrassenflächen beträgt 7,90 Euro pro Quadratme­ter, für Archivflächen 7,50 Euro pro Quadratmeter sowie für die Stellplätze 95,00 Euro je Platz (eben­falls jeweils inklusive Zuschlag).

Die Miete ist zu 100 Prozent wertgesichert. Eine An­passung erfolgt bei einer Indexveränderung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbrau­cherpreisindex für Deutschland um zehn Prozent (Basis 2005), wobei in den ersten drei Jahren keine Indexanpassung vorgenommen werden kann.

Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren und beginnt mit der Übernahme des Objekts, voraus­sichtlich am 1. Januar 2011. Er ist während dieser Lauf­zeit nicht ordentlich kündbar. Der BIG ist für eine Mietfläche von 2.900 Quadratmeter ein Sonderkün­digungsrecht nach dem Ablauf des zehnten Miet­jahres eingeräumt. Hierfür besteht eine Ausübungs­frist von 18 Monaten vor Ablauf der Zehn-Jahres­ Mietvertragslaufzeit.

Zwischen Verkäufer und Fondsgesellschaft wurde vereinbart, dass Mietersonderwünsche, die zu einer nachhaltigen Verbesserung der Gebäudequalität führen, bis zu einem Maximalbetrag von 700.000 Eu­ro inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer über eine Erhö­hung der Miete finanziert werden können. Die Jah­resmiete erhöht sich bei vollständiger Ausschöpfung des o. g. Budgets um rund 79.000 Euro.

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Die Immobilie

Mit dem neuen Objekt für die Bundesinnungskrankenkasse Gesundheit, BIG, wird auf dem Gelände des »Dort­munder U« ein modernes Bürogebäude (»Green Building«) auf historischem Brauereistandort errichtet.

Bürogebäude Dortmund im Überblick

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Mietvertragsgrundlagen

Die Bundesinnungskrankenkasse Gesundheit, BIG, hat am 24. Juni 2008 einen Mietvertrag über 12.905 Quadratmeter Büro- und Nebenflächen für eine fes­te Vertragslaufzeit von 15 Jahren abgeschlossen. Im Nachtrag Nr. 3 vom 20. Februar 2009 wurde die Miet­fläche um knapp 2.000 Quadratmeter auf 14.882,29 Quadratmeter Büro- und Nebenflächen erweitert. Mit Nachtrag Nr. 4 hat die BIG das komplette Gebäu­de mit 18.933 Quadratmeter Büro- und Nebenflächen (inkl. Flächen im UG), rund 910 Quadratmeter Terras­se, rund 775 Quadratmeter Archivfläche sowie 85 Tiefgaragen-Stellplätzen angemietet. Für eine zu­sammenhängende Fläche von maximal 2.900 Qua­dratmeter besitzt die BIG ein Sonderkündigungs­recht nach zehn Mietjahren.

Der Mietzins beträgt 15,80 Euro pro Quadratmeter für alle Büro- und Nebenflächen. Er beinhaltet einen Zu­schlag für nicht abzugsfähige Vorsteuer, da die Bun­desinnungskrankenkasse Gesundheit als Körper­schaft des öffentlichen Rechts keine umsatzsteuer­pflichtigen Leistungen erbringt. Der Mietzins für die

Terrassenflächen beträgt 7,90 Euro pro Quadratme­ter, für Archivflächen 7,50 Euro pro Quadratmeter sowie für die Stellplätze 95,00 Euro je Platz (eben­falls jeweils inklusive Zuschlag).

Die Miete ist zu 100 Prozent wertgesichert. Eine An­passung erfolgt bei einer Indexveränderung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbrau­cherpreisindex für Deutschland um zehn Prozent (Basis 2005), wobei in den ersten drei Jahren keine Indexanpassung vorgenommen werden kann.

Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren und beginnt mit der Übernahme des Objekts, voraus­sichtlich am 1. Januar 2011. Er ist während dieser Lauf­zeit nicht ordentlich kündbar. Der BIG ist für eine Mietfläche von 2.900 Quadratmeter ein Sonderkün­digungsrecht nach dem Ablauf des zehnten Miet­jahres eingeräumt. Hierfür besteht eine Ausübungs­frist von 18 Monaten vor Ablauf der Zehn-Jahres­ Mietvertragslaufzeit.

Zwischen Verkäufer und Fondsgesellschaft wurde vereinbart, dass Mietersonderwünsche, die zu einer nachhaltigen Verbesserung der Gebäudequalität führen, bis zu einem Maximalbetrag von 700.000 Eu­ro inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer über eine Erhö­hung der Miete finanziert werden können. Die Jah­resmiete erhöht sich bei vollständiger Ausschöpfung des o. g. Budgets um rund 79.000 Euro.

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Bürostandort Dortmund

In Dortmund hat die Etablierung moderner Techno­logie- und Dienstleistungsunternehmen in den ver­gangenen Jahren für eine lebhafte Entwicklung auf dem Büromarkt gesorgt. Die Vermietungsleistungen haben sich seit Mitte der 1990er Jahre positiv entwi­ckelt, die Zahl der Bürobeschäftigten zeigt seit 2000 eine stabile Entwicklung mit leicht ansteigender

Tendenz. Dominante Branchen sind die öffentliche Verwaltung, das Finanz- und Kreditwesen, die Versi­cherungswirtschaft sowie der Bereich Medien und Telekommunikation.

Mit ungefähr 100.000 Bürobeschäftigten, einem Büroflächenbestand von ca. 2,45 Millionen Quadrat­meter und einer durchschnittlichen jährlichen Ver­mietungsleistung von ca. 68.000 Quadratmeter (oh­ne reine Eigennutzer) stellt Dortmund seit 2003 den wichtigsten Büromarkt unter den Ruhrgebietsstäd­ten dar.

Damit liegt Dortmund in der Spitzengruppe der so genannten Büromarkt B-Städte in Deutschland. Hierbei handelt es sich um Großstädte, deren Büro­flächenmarkt nationale und regionale Bedeutung besitzt und einen Bestand zwischen 1,5 und vier Mil­lionen Quadratmeter aufweist. In diese Kategorie fallen beispielsweise auch Bremen, Essen, Hannover und Nürnberg. Diese Orte stehen damit zwar in der zweiten Reihe hinter den wichtigsten deutschen Bü­rozentren mit nationaler und z. T. internationaler Be­deutung (so genannte A-Städte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart), zeichnen sich aber durch stabilere Marktgegeben­heiten aus. Die Mietentwicklung verläuft hier weniger volatil als in den A-Städten. Da kaum spekulative Neubauten ohne Vorvermietung realisiert werden, sind die Leerstandsraten dementsprechend geringer.

Die Leerstandsrate in Dortmund liegt nach einem moderaten Anstieg nach Ende der Büroboomphase zwischen 2002 und 2007 mit ca. vier Prozent im ers­ten Halbjahr 2009 deutlich unter dem Durchschnitt der B-Städte (rund 7,5 Prozent). Aktuell stehen un­gefähr 110.000 Quadratmeter Fläche in Dortmund leer, hierbei handelt es sich aber häufig auch um nicht mehr marktgängige Altflächen. Auch die Miet­entwicklung ist in den vergangenen Jahren wenig volatil verlaufen. Infolge der allgemeinen Wirt­schaftskrise sind die Spitzenmieten seit dem Höchst­stand 2008 von rund 13,50 Euro pro Quadratmeter auf 12,50 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter für City-Flä­chen leicht zurückgegangen. Die Durchschnittsmie­te liegt bei ca. zehn Euro pro Quadratmeter.

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